房地產(chǎn)-新政當前貴陽樓市如何突圍探討_研究報告

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2011-2012年中國建筑業(yè)市場競爭格局及投資潛力分

建筑業(yè)是專門從事土木工程、房屋建設(shè)和設(shè)備安裝以及工程勘察設(shè)計工作的生產(chǎn)部門。其產(chǎn)品是各種工廠

2011年重慶房地產(chǎn)行業(yè)市場走勢及投資戰(zhàn)略規(guī)劃研究報告

【出版日期】 2011年6月【報告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個【印

2011-2015年中國武漢房地產(chǎn)市場研究分析及發(fā)展前

在國家密集出臺新政的宏觀調(diào)控下，2010年武漢樓市整體平穩(wěn)，商品房銷量小幅下降，但成交均價、

2011-2015年中國深圳房地產(chǎn)市場投資策略分析及發(fā)

本研究咨詢報告報告在大量周密的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國家發(fā)改委、國務(wù)院發(fā)展研

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今年1月26日國務(wù)院公布“新國八條”以來，隨著房貸利率上調(diào)、地方限購令相繼出臺、《商品房銷售明碼標價規(guī)定》于本月正式開始實施……在多重調(diào)控政策疊加效應(yīng)影響下，注定了作為二三線市場的貴陽樓市將面臨著新一輪市場變革。在這一市場變革中，貴陽樓市走向何方？誰又能夠在政策調(diào)控與市場競爭的雙重考驗下迎來新的發(fā)展機遇？由此成為業(yè)內(nèi)不得不關(guān)注和思考的問題。
　　
　　市場人氣低迷房價未見松動
　　
　　在國家對房地產(chǎn)市場進行了一系列更加嚴厲的政策調(diào)控下，雖然貴陽樓市(未含三縣一市，以下同)在今年一月實現(xiàn)了“開門紅”，銷售套數(shù)達到5455套，銷售面積為576680平方米，與去年12月相比有大幅增長，增幅分別達到69%和51%。但隨后便由熱趨冷陷入銷售低谷，盡管其中也出現(xiàn)回暖跡象，但縱觀今年四個月的整體銷售情況，并不樂觀。
　　
　　1月26日，國務(wù)院“新國八條”公布后，我市房地產(chǎn)市場“震感”明顯，商品住宅銷量在2月份全線下降，據(jù)筑房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全市除三縣一市外，共銷售商品住宅2625套，環(huán)比下降52%。記者在當時的采訪中，雖然多數(shù)開發(fā)商認為是市場傳統(tǒng)淡季使然，但對于政策調(diào)控可能帶來的影響憂心忡忡，多數(shù)開發(fā)商及地產(chǎn)營銷界人士認為，每輪新政出臺，市場大多會出現(xiàn)“政策觀望期”，如果政策調(diào)控再度收緊，政府“動了真格”，將會增加購房者對政策的期望值，其觀望也會越來越重，這對樓盤的銷售來說，壓力很大。傳統(tǒng)淡季加上政策調(diào)控帶來的“心理觀望”也使得開發(fā)商在2月份推盤更為小心。
　　
　　據(jù)了解，在今年1、2月份，大部分樓盤在售的均是去年推出的老房源，可供市民挑選的房源十分有限，這對樓盤成交也造成一定影響。新推房源少、新開項目更少，前兩個月只有黔靈文峰苑、睿力上城等為數(shù)不多的幾個樓盤開盤。但進入3月份之后，不少樓盤開始想辦法積極應(yīng)對，除加大優(yōu)惠促銷力度以外，不少樓盤還通過開盤或推出新房源方式來應(yīng)對宏觀調(diào)控壓力。據(jù)統(tǒng)計，進入3月份后，我市有近30個樓盤開盤或推出新房源，目標直指剛需購房者。在開發(fā)商的著力促銷下，3月份的銷量出現(xiàn)回暖，共銷售商品住宅4923條，環(huán)比上漲88%。這在一定程度上提振了開發(fā)商的信心，但進入4月份后，銀行取消貸款利率優(yōu)惠、二手房營業(yè)稅征免時限恢復(fù)到5年、加息等一系列實質(zhì)性的調(diào)控手段，如當頭棒，再次讓樓市銷量進入低谷，據(jù)筑房網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月份全市除三縣一市外，商品住宅銷售3456套，環(huán)比下降30%。及至進入五月，也并未出現(xiàn)太大的改觀。
　　
　　除了相關(guān)的數(shù)字統(tǒng)計，最為直觀的就是各樓盤售樓處的接待、銷售情況反應(yīng)。據(jù)記者梳理統(tǒng)計，從今年1月初至5月中旬，我市共有近50個樓盤在售，其中有30余個樓盤推出的房源在百套以上，最高的如花果園項目、世紀城、中天會展城等，持續(xù)推盤量都在千套以上。記者在走訪我市這40余個在售樓盤時了解到，除十來個樓盤還保持著相對較好的銷量外，其余大多數(shù)在售樓盤的售樓部人氣冷清，門可羅雀。“看客多，下訂少，就算下了訂金，簽約周期也加長，雖然貴陽沒有出現(xiàn)‘退訂潮’，但退訂的購房者有所增多�！蹦硺潜P代理公司的一位副總經(jīng)理坦言，分析其原因，政策調(diào)控帶來的直接和間接影響是主因，據(jù)這位不愿透露姓名的副總經(jīng)理介紹，該公司現(xiàn)代理的有市區(qū)3個樓盤，近郊2個樓盤，近幾個月來，除開盤情況較好外，平均每個樓盤的接待量不到十組，情況好一點的可達到二十組。在貴陽出臺“限購令”后，他還曾為公司所代理的樓盤未在中心區(qū)限購范圍內(nèi)而慶幸，并認為限購令會在一定程度上刺激限購范圍外的樓盤銷售，但房貸利率不斷上調(diào)，二套房貸收緊，三套房停貸則完全沖抵了限購范圍外樓盤的“政策優(yōu)勢”，在他看來，一些早前下訂的客戶，或是因為房貸利率提高感覺壓力加大，或是因不符合相關(guān)購房政策，不得不“被迫退訂”，這類情況雖然較之政策調(diào)控前有所增加，但尚屬可承受范圍。更為致命的是，政策不斷收緊所帶來的觀望不斷加重，“這種政策觀望會帶來兩個結(jié)果，一個是觀望變失望，購房者出手，房價報復(fù)性反彈。另一個是房價松動，購房者開始試探性入市。”該副總經(jīng)理表示，他傾向于后一個結(jié)果。
　　
　　事實上，近期從各家樓盤售樓處反饋的情況看，多數(shù)樓盤的接待量和銷售情況也驗證了這位副總經(jīng)理的說法。在金陽新區(qū)板塊，作為我市主要房源供應(yīng)區(qū)域，目前有十余個樓盤在售，近四個月來保持著銷量領(lǐng)先的勢頭，但銷量主要還是集中在世紀城、中天會展城等個大盤上，其余樓盤的日接待量也就在二十組左右，少的每天僅有兩三組客戶到場看房。在中心區(qū)沿線內(nèi)有4—5家在售樓盤，雖然數(shù)量不多，但動輒八九千元的房價早就讓多數(shù)剛需購房者望而卻步，再加上“限購令”影響，處于集體“休眠”狀態(tài)，每天的接待量大多在十組客戶以下，簽約量也就更小，月成交量最高的也就十套左右。中心區(qū)沿線外，是近年來貴陽樓市房源的主要供給區(qū)域之一，約有15家樓盤在售，其中除保利云山國際、花果園等四五樓盤保持旺銷勢頭外，其余樓盤的銷量平淡或持續(xù)走低。除上述區(qū)域板塊外，小河、烏當、花溪、白云在售樓盤有近20個，銷售看好的也僅有保利溫泉新城、保利春天大道、騰龍灣、溪山御景等少數(shù)幾個樓盤。
　　
　　據(jù)了解，近四個月來，我市住房銷量也就在16000套左右，雖與去年同一時段相比基本持平，但環(huán)比呈下降態(tài)勢，特別是進入傳統(tǒng)旺季的5月份以來，銷售情況并不樂觀。據(jù)筑房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月2日——5月15日，實際登記銷售2066套，如今5月已經(jīng)過半，是否能達到或超過去年同期6500套的銷售水平，其難度可想而知。
　　
　　采訪發(fā)現(xiàn)，盡管在5月份不少樓盤都推出了各種打折優(yōu)惠措施，但購房者似乎并不太買賬，市場人氣低迷依舊。從多家樓盤近期現(xiàn)場人氣以及實際成交情況來看，眾多樓盤推出的打折優(yōu)惠活動并未使銷量快速提升。究其原因，樓盤優(yōu)惠折扣幅度較小，未達到購房者心理預(yù)期，無法吸引購房者，加上預(yù)期下半年房價會出現(xiàn)下調(diào)，使大多數(shù)購房者仍選擇持幣觀望。而對于處于政策觀望中的開發(fā)商和策劃代理銷售機構(gòu)而言，同樣營銷乏術(shù)，雖然也出現(xiàn)個別宣傳上的“怪招”、“奇術(shù)”，如制造樓盤名稱懸念，開發(fā)商自我調(diào)侃房價等，但也被業(yè)內(nèi)視為隔靴搔癢，并未在銷售上取得多少進展。樓市觀望氣氛進一步加劇。
　　
　　城市擴張有望催生強勢板塊
　　
　　受去年以來本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，年初各方人士對于今年上半年的樓市均不持樂觀態(tài)度。然而，從過去這幾個月的樓市表現(xiàn)來看，部分板塊在大盤的拉動下還顯現(xiàn)出了強勁勢頭。那么，哪些板塊在調(diào)控重壓下還能獨領(lǐng)風(fēng)騷，哪些板塊具備了支撐未來樓市的潛力？

一是“雙中心”格局日漸凸顯。今年以來，金陽新區(qū)和中心區(qū)在全市商品房銷售冠軍的位置輪流領(lǐng)頭，兩個區(qū)域在本地樓市中的“雙中心”格局逐漸突顯。一季度，中心區(qū)共銷售商品住宅5634套，銷售合同面積563912平方米，同比分別增加了23%和6%。在銷售量增加的同時，中心區(qū)房價也同步上揚。中心區(qū)一季度商品住宅合同均價5711元/平方米，同比增幅為19%。4月份雖然整體樓市顯現(xiàn)疲軟，但中心區(qū)無論是銷售套數(shù)、銷售面積還是銷售均價均環(huán)比上漲，充分體現(xiàn)逆勢上揚的發(fā)展態(tài)勢。分析中心區(qū)今年頭幾個月的強勢表現(xiàn)，不得不重點突出花果園項目的強勢帶動作用。去年年底推盤的花果園項目，1—4月穩(wěn)穩(wěn)位居全市銷售第一的位置，其銷售量占據(jù)了中心區(qū)銷售總量的六成以上，從樓盤銷售價格來看，銷售合同均價一直保持在5000、6000元/平方米，這與中心區(qū)樓盤單價動輒7000元以上，個別樓盤突破萬元相比，較高的性價比成為購房者熱選的最重要原因。
　　
　　而與中心區(qū)比肩共進的金陽新區(qū)，除4月份外，今年的成交量也不俗，金陽新區(qū)一季度銷售商品住宅4372套，銷售合同面積530705平方米，同比增幅分別為55%和43%，銷售均價為4400元/平方米，增幅為6%。4月份受市場整體成交量的影響，金陽新區(qū)環(huán)比銷售量和銷售套數(shù)均出現(xiàn)了不同程度的下降，但價格依然堅挺，甚至在個別樓盤的大幅拉動下，銷售合同均價環(huán)比漲幅達到24%。1-4月，金陽新區(qū)銷售冠軍的位置仍然被世紀城占據(jù)，并與中天會展城和睿力·上城形成了三足鼎立的格局。
　　
　　從中心區(qū)和金陽新區(qū)今年前幾個月的表現(xiàn)來看，本地樓市的“雙中心”格局已日漸凸顯，同時大盤、超大盤對樓市的拉動效應(yīng)也越來越顯著，大盤價格的走勢也對區(qū)域房價起到了決定性的影響。
　　
　　二是郊區(qū)板塊異軍突起。采訪中了解到，除了中心區(qū)和金陽新區(qū)兩大板塊外，伴隨著城市擴張，舊城改造，輕軌快鐵投入建設(shè)，旅游地產(chǎn)興起，貴陽各大區(qū)域板塊也由此成為不同程度的受益者。在不同利好因素的推動下，金陽新區(qū)、中心區(qū)、烏當區(qū)均有望成為下半年樓市的領(lǐng)跑板塊。
　　
　　金陽新區(qū)仍然被普遍視為下半年最大的熱點板塊。隨著北京西路、黔靈山路等相繼通車，學(xué)校、醫(yī)院、體育中心、會展中心等配套不斷完善，客車站整體搬遷金陽等利好，購房者對金陽新區(qū)充滿信心。從推盤量上看，今年金陽新區(qū)在建在售的20多個樓盤推盤量預(yù)計將達到200萬平方米以上。下半年貴陽世紀城將進入收尾階段，而中天會展城、金陽新世界、中鐵·逸都國際、美的金陽項目、睿力上城等將取而代之成為推盤主力。
　　
　　中心區(qū)在南明區(qū)超大盤花果園的帶動下，老盤的持續(xù)放量，新盤的相繼登場將為板塊下半年帶來持續(xù)動力。除花果園下半年還將推出數(shù)千套房源外，保利國際、銀海·元隆廣場、興隆楓丹白鷺等項目下半年都將有為數(shù)不少的新房源入市，為購房者提供了更豐富的選擇空間。
　　
　　此外，烏當板塊也有望打破上半年的沉寂。近期推盤的中大國際廣場，下半年推盤量預(yù)計在5萬平方米左右；中天花園也將推出大量小高層電梯房；板塊老牌大盤保利·溫泉新城將再度發(fā)力，推出全高層電梯房；保利春天大道下半年推出的房源將以別墅和高層洋房為主，推盤量近10萬平方米；保利云山國際下半年推盤量在10余萬平方米，成為板塊下半年推盤量最大的項目。此外，伴隨區(qū)域內(nèi)樂灣國際、保利公園2010等全新大盤的亮相，烏當板塊無疑將成為貴陽樓市下半年的新熱點區(qū)域。
　　
　　近年來以旅游地產(chǎn)為賣點的花溪板塊，一季度銷售161套，銷售面積為16749平方米，銷售合同均價為5394元/平方米，同比增幅分別為87%、47%和13%，呈現(xiàn)出量價齊升的態(tài)勢。受推盤量等因素影響，花溪板塊前幾年市場持續(xù)低迷，從去年下半年以來，新盤陸續(xù)面市，雖然數(shù)量不多，但對市場形成了有力的補充，使該區(qū)的銷售總量有所改觀，同時價格明顯上揚，銷售合同均價僅次于中心區(qū)和金陽新區(qū)，躍居全市均價排名第三位。
　　
　　小河板塊一改去年全年的低迷表現(xiàn)，今年以來小河板塊表現(xiàn)“搶眼”，特別是第一季度，一躍成為各區(qū)域中銷售量和價格增幅最大的一個板塊。小河區(qū)一季度銷售商品住宅1524套，銷售合同面積47758平方米，銷售合同均價5422元/平方米，同比增幅分別達到了147%、97%和33%。今年以來小河板塊銷售量和均價大增與區(qū)域大盤萬科勁嘉·金域華府有直接關(guān)系，該樓盤6000元/平方米左右的精裝房價也將小河板塊的均價從去年下半年的4500元/平方米左右直接拉高了近千元，成為小河板塊房價走高的直接推手。除了萬科勁嘉·金域華府，同樣在今年年初入市的百萬平方米生態(tài)大盤騰龍灣也對板塊成交量的大幅提升起到了重要作用。整體而言，品牌開發(fā)商和大盤效應(yīng)對板塊表現(xiàn)的改善起到?jīng)Q定性影響。
　　
　　人氣樓盤何以能突圍
　　
　　盡管在政策調(diào)控下，貴陽樓市出現(xiàn)一系列較大的起伏波動，但也有部分樓盤無論是在實現(xiàn)銷售開門紅的一月，還是樓市跌入冰谷的二月，抑或乍暖還寒的三四月份，都表現(xiàn)出穩(wěn)定的銷售態(tài)勢，個別樓盤還逆市飄紅，成為當前政策調(diào)控中少有的人氣樓盤。
　　
　　5月13日下午3點，金陽新區(qū)世紀城銷售中心內(nèi)人來人往，顯得頗為熱鬧，據(jù)了解，當前該樓盤銷售的是第三期房源，戶型面積約在90-140平方米之間，并將在近期雖然沒有做什么促銷活動，優(yōu)惠也是常見的9.7、9.8折，但現(xiàn)場人氣足以說明購房者對這一金陽當前第一大盤的關(guān)注程度�！熬褪窃诮衲陿鞘姓w較為冷清的時候，我們這里的客戶接待量也未見明顯減少。”該樓盤的一位銷售負責人說，銷售中心一天接待百余組客戶，對他們而言已是司空見慣。該負責人認為，項目內(nèi)及周邊逐漸成熟的大型商業(yè)、生活配套，居住人群不斷增加，購房者對金陽未來發(fā)展的高期望值，是樓盤暢銷的一系列因素。記者采訪發(fā)現(xiàn)，也正是基于這些因素，使得該樓盤周邊諸如睿力上城、中鐵逸都國際等幾家樓盤，取得相對較好的銷售業(yè)績。而在當?shù)匾恍┥碳疑形淳奂�，周邊商業(yè)生活交通配套正在建設(shè)中的區(qū)域，一些在售樓盤的人氣相對就少了許多，如在金陽新區(qū)長嶺北路、觀山東路等路段，雖有四五個在建在售項目，其中也不乏國內(nèi)大型房開入駐開發(fā)的大盤，但目前除中天會展城憑借規(guī)優(yōu)勢和較大幅度的打折優(yōu)惠保持著良好的銷售外，其余樓盤大多只在開盤或推出促銷活動的頭兩天內(nèi)能夠聚集較多的人氣，而在日常銷售中表現(xiàn)平平。
　　
　　當?shù)啬硺潜P銷售代理商分析認為，按樓盤銷售節(jié)奏，可簡概為前造勢、客戶儲備、開盤銷售、日常銷售四個階段，其間還要根據(jù)銷售情況的好壞進行策略上的調(diào)整，如果只是在開盤銷售時能取得較好業(yè)績，日常銷售不理想，對于中小規(guī)模樓盤來說，只要資金鏈不吃緊，通常也只是順勢銷售，不再制造熱點，但對于大盤來說，日常銷售不理想，結(jié)果會很遭，這會影響到樓盤的影響及以后的開盤銷售。因此大盤的日常銷售更需要不斷尋找熱點，特別是在當前房地產(chǎn)調(diào)控日趨吃緊的背景下，日常銷售的好壞對大盤至關(guān)重要。“開盤熱，平日冷”，對于大盤尤其不利。而只靠營銷噱頭，做一些概念來制造亮點，在該代理商看來，已屬“過時”，“政策調(diào)控下，觀望加重，購房者看房就看得更為務(wù)實，‘看’的是價格優(yōu)勢，配套優(yōu)勢，環(huán)境優(yōu)勢、品牌知名度等等，其中誰占的優(yōu)勢更多，在日常銷售中受到的政策影響就相對較小。”這位代理商說。

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新政當前貴陽樓市如何突圍探討